2024年第一季臺灣土地市場交易表現持續低迷，總成交金額僅達358億元，較去年同期大幅年減46%，顯示建商購地動能顯著保守。在整體房市觀望氣氛濃厚下，究竟是什麼原因讓建商對「危機入市」裹足不前？本文將從現象觀察、原因剖析，深入探討當前不動產市場的挑戰與未來趨勢。
現象觀察：土地交易急凍，建商購地轉趨保守
首先，觀察今年第一季的土地交易數據，可見市場明顯降溫。根據第一太平戴維斯統計，單季土地交易金額僅達358億元，不僅較前一季減少5%，與去年同期相比更直接「腰斬」年減46%，這無疑是市場發出的警訊。即便建商單季投入146億元購地，相較前一季略有上升26%，但整體仍處於歷史低檔，足以說明建商在土地市場上的態度轉趨審慎。
不過，市場上仍有部分亮點交易。本季最大宗的土地交易案，由凱基人壽以101億元的價格，得標台北市陸軍保養廠C基地地上權案，溢價率高達51%。這項計畫旨在打造結合醫療與高檔銀髮宅的多功能健康園區，延續了新光人壽在2014年購置板橋中油地上權案、開發銀髮樂齡宅的趨勢，顯見銀髮商機持續吸引壽險業的目光。同時，部分品牌建商的購地動能相對穩定，例如華固建設斥資30.6億元購入信義區約500坪的住宅區用地，土地單價達每坪611萬元；遠雄建設則以27.8億元買下南港區逾千坪工業區土地，預計開發為廠辦商品。
原因剖析：建商與購屋族共有的「危機入市」迷思
其次，探究土地市場低迷的深層原因，與整體房市的冷熱態勢息息相關。薪傳不動產智庫執行長何世昌點出關鍵：
「觀察歷年土地成交金額可以發現，成交金額與房市冷熱有高度關聯性；預售屋成交量越高，建商越積極買地補庫存，建案去化慢時因手上案源充足，建商大多會減緩推案並停止獵地。」
這番話揭示了建商購地策略的慣性思維：當預售屋銷售暢旺時，建商傾向積極囤地；一旦銷售趨緩，便會放慢推案步調並暫停獵地。何世昌更進一步指出，市場上常談論「危機入市」，但實際上，不僅消費者不敢逢低佈局，連建商自己也往往不願在此時出手。他語帶諷刺地說：
「常聽到建商說要『危機入市』，可是不僅消費者不敢危機入市，建商自己也不願危機入市，建商往往在市場熱絡時才能壯膽買土地。換言之，不管是購屋族還是建商，勇於『逢低布局』永遠是相對少數，『追高』才是最大公約數。」
這段話精闢地描繪了市場參與者普遍的「追漲不追跌」心態。再者，金融政策的緊縮也為市場增添了不確定性。第一太平戴維斯董事長黃瑞楠便提及，儘管央行理監事會議曾表示不動產放款集中度逐步改善，但銀行放款與貸款利率維持緊縮，導致投資型買方態度更加審慎。
影響評估：推案量持續萎縮，產品與地段成致勝關鍵
再者，土地交易的冷卻，預期將直接影響未來的推案量。御上廣告總經理仇達功預估，今年整體推案量將持續萎縮，因為市場觀望氣氛濃厚。他認為，除了上市櫃建商因業績壓力可能維持推案外，其他建商將採取「選擇性」推案策略，此時產品規劃與地段優勢，將成為個案能否脫穎而出的關鍵。換言之，市場將更趨向於「強者恆強」的局面，具備獨特賣點或優越區位的建案，才有機會在低迷中突圍。
對於投資型買方而言，在銀行放款緊縮的環境下，他們將更偏好具備穩定收益潛力的不動產類型。黃瑞楠董事長便建議，有價格吸引力的辦公產品，或是具有租金成長潛力的物流倉儲及工業不動產，將更有機會吸引投資人的評估與青睞，這也預示了未來不動產投資的風向可能從傳統住宅轉向更具收益穩定性的商用與產業用不動產。
趨勢預測：市場分化加劇，穩健經營成新常態
最後，綜合上述分析，預期臺灣土地與房市未來將呈現更為顯著的分化趨勢。在建商購地動能保守、預售屋去化速度放緩的背景下，2024年推案量萎縮幾乎已成定局。建商將更加重視資金週轉與庫存管理，避免盲目擴張。市場上將出現「重質不重量」的開發策略，建案的品質、規劃、以及對市場需求的精準掌握度，將是決定成敗的核心要素。
對於壽險業等大型機構投資者而言，其投資重心可能會持續聚焦於具備長期穩定收益的特定型不動產，如結合社會趨勢的銀髮宅，或是符合產業發展需求的廠辦、物流倉儲等。整體而言，在央行緊縮政策與市場觀望氣氛的雙重壓力下，不動產市場將進入一個更為理性、穩健的經營階段，過往的「追高」風氣將逐漸被謹慎評估與策略性佈局所取代。
