中央銀行近期宣布，將全國自然人第二戶購屋貸款最高成數由五成調升至六成，此舉雖獲市場肯定，然中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長王瑞祺直言仍「象徵意義大於實質效益」，呼籲央行應進一步將第二戶貸款成數提高至八成，以期真正活絡房市並解決換屋族資金困境。
央行政策微調：數據顯示市場仍待解套
根據中央銀行於19日理監事會議後發布的決議，全國自然人第二戶購屋貸款最高成數已由原先的五成調升至六成。這項調整是在自2024年9月中央銀行實施第七波選擇性信用管制以來，房市交易顯著降溫，市場買氣急凍，各界對於政策適度鬆綁的呼聲不斷升高的背景下進行的。
針對此項政策微調，中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長王瑞祺表示肯定，認為央行願意回應市場聲音並進行調整，有助於穩定市場信心，亦代表政策開始朝向更具彈性的方向修正。他指出，此次第二戶貸款成數提高一成，對正處於換屋階段的民眾而言，確實可在一定程度上減輕資金壓力。貸款成數的提升，等同於自備款負擔下降約一成，這有助於降低因資金調度不及而產生的違約風險，同時也能緩解「舊屋未售、新屋難買」所造成的資金卡關問題，對市場流動性具有正面幫助。
業界呼籲：第二戶貸款應提升至八成，以利資金流動
儘管央行已釋出善意，但據業界觀察，僅提高一成貸款成數的政策效益仍有其局限性。王瑞祺理事長建議，中央銀行應進一步將第二戶貸款成數提高至八成，使政策更貼近市場實際需求，真正發揮支持換屋族、促進市場流動的效果。他強調，若政策設計得宜，除了有助於房市回穩之外，更可延伸創造跨領域的政策效益。
他進一步說明，若能將第二戶貸款成數提高至八成，將能有效填補換屋族群在資金規劃上的缺口。許多有換屋需求的民眾，其原先的財務規劃便是以「八成房貸」為基準進行資金安排，現行六成的貸款成數，仍與市場習慣存在明顯差距，實務上仍有1至2成的資金缺口，導致部分換屋族即使有需求，仍因資金不足而無法順利完成交易，進而阻礙市場流動性。
跨域整合思維：房貸政策如何兼顧社宅與人口紅利
數據顯示，近年社會住宅政策雖持續推動，但在興建速度、供給規模與落實效率上，仍存在明顯落差，整體呈現「緩不濟急」的困境，難以及時回應市場需求。王瑞祺理事長建議，若能搭配第二戶貸款提高至八成的政策，並引導或鼓勵部分第二屋轉作社會住宅或包租代管用途，將可在短期內有效增加社宅供給量，同時活化市場既有空屋資源。此舉不僅能減輕政府直接興建社宅的財政壓力，更能提升整體住宅資源配置效率，達到市場調節與政策引導的雙重效果，進一步強化對弱勢族群的居住照顧，實現居住正義的政策目標。
此外，住宅政策亦可與人口政策進行整合思考。面對生育率持續下降、少子化已成國安層級問題的情況，政府可考慮針對願意生育或已育有子女的家庭，提供更具誘因的房貸條件。例如針對多子女家庭或有生育計畫者，給予第二戶八成貸款的優惠條件，不僅有助於改善居住空間不足問題，也能作為鼓勵生育的間接政策工具。透過跨政策整合思維，讓房貸政策不只是金融調控工具，更能發揮社會政策功能。
當前政策效益受限：三大關鍵挑戰待克服
王瑞祺理事長直言，從市場實務運作來看，此次政策鬆綁仍是「象徵意義大於實質效益」，對於真正想換屋的民眾與整體市場交易動能的提升仍然不足。他建議央行應進一步將第二戶貸款成數提高至八成，才能真正發揮政策效果，其原因歸結為以下三點：
- 金融機構估價保守：目前金融機構在房屋估價上多採取保守策略，會較市場成交價再下修約一成，導致實際可貸金額低於預期。
「即使這次央行名義上將貸款成數由5成提高至6成，但在銀行端保守估價的情況下，對民眾而言，實際可取得的貸款金額幾乎沒有明顯增加，政策效果被大幅稀釋。」
- 換屋族資金規劃落差：多數有換屋需求的民眾，原本的財務規劃就是以「8成房貸」為基準進行資金安排，現行6成貸款仍與市場過去習慣有明顯差距，實務上仍有1至2成的資金缺口，阻礙交易。
- 豪宅門檻衍生交易糾紛：現行信用管制中影響最深遠的，莫過於豪宅貸款成數僅3成。以台中為例，豪宅門檻為新臺幣4000萬元，即使預售價在兩年前購買時為3800萬元，今年交屋時房價若已超過豪宅門檻，貸款成數便從簽約時約定的八成驟降至三成，造成購屋人資金斷鍊，增加買賣雙方違約與交易糾紛的風險。
數據背後的啟示：房市政策的平衡與整合之道
王瑞祺理事長指出，整體而言，此次央行釋出鬆綁訊號，確實為市場注入一絲信心，但距離全面解決房市急凍問題仍有一段距離。未來政策的關鍵，在於如何在抑制投機炒作與保障正常居住需求之間取得平衡。他強調，必須透過更具整合性的政策設計，讓房市回歸健康發展軌道，同時回應社會住宅與人口結構等更深層的結構性問題，方能實現永續發展的目標。
