臺北辦公市場近年來因台商回流與產業擴張而價格走揚，不少商辦躋身百萬單價俱樂部。然而，信義全球資產公司觀察到，隨著屋主價格預期攀升及新大樓陸續進場，百萬商辦交易量在 2025 年顯著放緩，市場正浮現「棄舊迎新」的結構性轉變，這不僅考驗著中古商辦屋主的定價策略，也預示著未來市場的走向。
現象觀察：百萬商辦交易量急凍，市場觀望氣氛濃厚
首先，我們必須正視一個關鍵現象：臺北辦公室的百萬單價交易量在 2025 年出現顯著下滑。根據信義全球資產公司統計實價登錄資料顯示，2025 年臺北市辦公室交易單價達到百萬元以上的案件共計 49 筆，相較於 2024 年的 85 筆，大幅減少了 36 筆，減幅高達 42%。這數據清楚反映出市場觀望氣氛的浮現，以及屋主「非百萬不賣」心態所造成的交易轉緩。
信義全球資產公司統計實價登錄資料，2025年台北市辦公室交易單價達百萬元以上共49筆，較2024年85筆減少36筆、減幅約42%。
有趣的是，在這些百萬單價的成交案例中，屋齡分布呈現兩極化趨勢。一方面，有 15 筆集中在屋齡 30 年以上的中古商辦，例如屋齡 53 年的「台實大樓」就以百萬身價成交，成為去年市場上最老的百萬中古商辦。另一方面，屋齡 5 年內的新辦公大樓則佔了 17 筆。這強烈暗示著市場資金正逐步向新商辦靠攏，形成一股不可忽視的「棄舊迎新」潮流。
原因剖析：屋主心態、新舊價差與買方需求轉變
探究這股市場轉變背後的原因，其實多重因素交織。信義全球資產公司總經理林三智指出，過去能站上百萬單價的中古大樓，通常具備「近捷運核心商圈地段」、「建商品牌效應」、「指標企業群聚」以及「未來都更改建潛力」等優勢，若產品具高度稀缺性，更能助推價格。
林三智總經理表示，站上百萬的中古大樓，通常具備幾項優勢，包括：近捷運核心商圈地段為王、建商品牌效應、指標企業群聚、疊加未來都更改建潛力的價值預期等，若是該棟釋出少、產品具高度稀缺性，也有助於價格推升。
買方偏好轉向新大樓的關鍵因素：
- 立即使用性： 目前市場買盤以自用需求為主，更傾向購置可立即使用的辦公空間。老舊大樓雖有改建效益，但涉及額外裝修成本、開發期程長與整合難度高，短期效益難以實現，對自用型買盤吸引力有限。
- 新舊價差縮小： 隨著舊大樓價格水位不斷墊高，部分新舊大樓之間的價差感受已明顯縮小。在相近的價格帶下，買方綜合考量資產條件、營運需求與區位發展後，普遍認為「買舊不如買新」。
- 高規格與ESG題材： 買方更偏好屋齡新、規格高，並帶有 ESG 題材的新大樓。例如「首泰信義」、「國家企業廣場」、「世界明珠」和「忠泰世界廣場」等，去年便有 17 筆屋齡 5 年內的新大樓達到百萬單價水準，顯示其強勁的市場吸引力。
影響評估：中古商辦面臨挑戰，新案成市場新寵
這波「棄舊迎新」的趨勢，直接導致中古商辦的競爭力被削弱。儘管市場上的產業擴充剛性需求仍在，但買方資金運用卻趨於審慎。隨著更多新大樓陸續完工並投入市場，買方擁有更多元且具現代化標準的選擇。這使得中古商辦的去化速度，面臨前所未有的考驗。
林三智總經理也特別提醒，大樓要躋身百萬單價水準，需要多重因素支撐，即使在同一個核心商圈內，各大樓的價格表現仍會因樓況、品質與特殊性而有顯著差異，絕非單一個案成交百萬，其他大樓就能同步跟漲。
趨勢預測：定價策略成關鍵，市場將持續分化
展望未來，臺北辦公市場的分化將會更加明顯。對於中古商辦而言，屋主的定價策略將是決定其能否穩健去化的最關鍵因素。若屋主仍抱持「非百萬不賣」的過高預期，恐將面臨去化速度緩慢，甚至資產閒置的風險。
因此，信義全球資產公司建議，中古商辦的屋主應回歸產品實際條件與市場可接受的價格區間，制定更為合理的定價策略。透過提升成交效率，不僅能加速資金回收，也更有利於後續的資產配置與規劃。預計臺北商辦市場將持續朝向高品質、高規格的新大樓集中，而中古商辦則需透過更具彈性的價格與獨特的區位優勢，才能在激烈的市場競爭中找到出路。
