儘管中央銀行日前將第二戶房貸成數從五成放寬至六成，然而，由於整體房貸總量管制政策未見鬆綁，使得這項調整在實務上效益大打折扣，尤其對換屋族而言，申貸仍面臨嚴峻挑戰，形同「看得到、吃不到」的窘境，市場買氣持續受到壓抑。
房貸總量管制：第二戶放寬成數效益有限
針對央行將第二戶購屋貸款成數提高至六成，中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長王瑞祺直言，此舉的「象徵意義大於實質效益」。他指出，若房貸總量管制的緊箍咒未能解除，整體房市的買賣動能將持續不足，難以有效提振市場信心。
王瑞祺進一步說明，目前房市正值盤整期，銀行在鑑估不動產價值時，通常已先行下修一成，導致購屋民眾實際能獲得的房貸金額普遍被打折扣。此外，在央行實施管制之前，不論是首購族或換屋族，購屋習慣多為自備兩至三成，亦即房貸成數可達七至八成。即便第二戶房貸成數提高至六成，與過去的購屋習性相比，仍有約一至兩成的房貸成數落差，這對有意換屋的民眾構成顯著壓力。
中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長王瑞祺建議，考量到換屋族群的實際需求，對於第二戶購屋的房貸成數，應建議能回到管制前的八成水準。
銀行放款水位緊繃：換屋族面臨申貸挑戰
馨傳不動產智庫執行長何世昌解釋，中央銀行於去年十二月發函要求各家銀行，必須自行控制「不動產放款總量」，並按月提交相關資料供央行審視。這明確顯示央行對於銀行承作不動產放款的嚴格要求與謹慎態度，導致銀行可放款水位受到壓縮。
因此，即便第二戶房貸成數表面上有所放寬，銀行在實際操作上仍因總量限制而顯得緊繃。這使得許多換屋族儘管符合放寬後的成數條件，卻可能因銀行整體放款額度不足，而難以順利取得所需貸款，陷入「看得到、吃不到」的困境。銀行為避免再度受到央行關切，皆會充分落實自主管理並謹慎放款，避免短期房貸流量衝高。
- 中央銀行持續要求銀行自主控制不動產放款總量。
- 銀行為避免監管關切，對房貸審核趨於謹慎。
- 除首購族外，其他類型購屋者的房貸申請仍偏緊縮。
- 市場資金流動性雖短期有改善，但整體放款基調未變。
房市數據與政策走向：業界呼籲彈性調整
根據中央銀行第一季理監事會後的參考資訊，截至今年二月，全體銀行不動產貸款集中度已降至約 35.96%。此數據不僅低於中央銀行於 2018 年十二月首次祭出選擇性信用管制時的約 36.64%，更較曾達最高點的 2024 年六月約 37.61% 下降了 1.65 個百分點，顯示不動產放款風險已有所趨緩。
鑒於此趨勢，部分房產業者呼籲各部會應坐下來協商，研擬將自住型的換屋族比照「新青安」貸款方案，排除在房貸總量管制之外。此舉旨在讓有實質換屋需求的民眾能夠順利申貸，促進市場的合理流動性，而非一味緊縮。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德觀察，儘管去年底央行讓不動產放款總量回歸銀行自主管理，短期內資金流動性確實稍有正常化跡象。然而，除了首購族群未受管制外，其他類型買家的房貸申請仍普遍偏向緊縮，顯示整體放款基調並未有根本性的改變，銀行仍以謹慎態度應對。
展望與影響：房貸政策彈性化成關鍵
綜合各方觀點，儘管央行對於第二戶房貸成數做出微調，但房貸總量管制這道「緊箍咒」仍是影響房市買氣與換屋族申貸意願的核心癥結。在不動產貸款集中度已見下降之際，市場期待政策能有更具彈性的調整，尤其針對自住型的換屋需求，若能適度鬆綁，將有助於促進不動產市場的健康發展與資金的合理配置，而非僅止於象徵性意義的措施。
