一個數字震驚了所有人：中央銀行在今（2026）年第一季理監事會議中，不僅將全年經濟成長率上修至 7.28％，更罕見地釋出房市「軟著陸」初期的判斷，並決議放寬第二戶購屋貸款成數至六成。這項看似溫和的政策調整，在長期低迷的房市中投下了一顆石子，究竟是為換屋族帶來及時雨，抑或是市場信心回溫的序曲？
表象：從嚴謹到微幅鬆綁的政策轉折
回顧自2024年9月實施第七波選擇性信用管制以來，臺灣房市經歷了一段嚴峻考驗。銀行對不動產貸款控管趨嚴，市場對房價持續上漲的預期逐漸降溫，導致交易量明顯下滑，房價漲勢也隨之趨緩。在買氣轉弱與貸款條件收緊的雙重壓力下，全台待售物件持續累積，市場瀰漫觀望氣氛。然而，央行此次將自然人第二戶購屋貸款成數從五成調升至六成，無疑是向市場遞出橄欖枝，被外界解讀為對民眾換屋需求的積極回應，試圖降低購屋門檻，緩解自住族的資金壓力。截至 2026 年 3 月，不動產貸款集中度已降至 35.96％，似乎印證了資金過度流向房市的趨勢已有所改善。
真相：精準微調下的市場真實反應
不過，這波政策調整的實質影響，或許不如表面看來那般全面。房市趨勢專家李同榮指出，此次央行政策屬於「精準微調」，市場反應預期將呈現「三微效應」：首購信心微升、換屋意願微增、交易量微溫，其背後宣示意味濃厚，實質效益卻有限。他認為，這更像是象徵性鬆綁，旨在避免房市再次過熱，同時也可能是選舉前「擠牙膏式」的政策調整，為未來保留操作空間。
李同榮分析：「此次央行限貸微幅鬆綁的政策顯示三大意涵，一宣示意味濃厚，實質效益有限；二、象徵性鬆綁，避免房市再升溫；三、選舉前的『擠牙膏式』政策調整，再觀察市場反應，保留後續政治與政策操作空間。」
對於換屋族而言，儘管貸款成數提高，仍面臨兩大壓力：其一是 18個月內須出售第一戶 的嚴苛限制，其二是銀行放貸態度仍偏保守。因此，實際動能將仍有不足，換屋市場的最大瓶頸依舊是「限期出售首戶」的規定，若此限制未調整，市場流動性恐難以真正恢復。
各方角力：專家觀點與市場期待的拉鋸
面對央行這波「微調」，業界看法不一。信義代銷永續研展組協理童莉婷則相對樂觀，她認為此次適度放寬將優先帶動中古屋市場回溫，有助消化既有賣壓，並穩定基本交易量。隨著市場流動性提升，預期將進一步提振預售市場信心，形成正向循環。她預期，在台灣經濟表現強勁、股市帶動財富效應外溢，加上不動產抗通膨與保值特性的加持下，換屋族與高資產族群可望逐步回流市場，特別是具備地段與產品優勢的預售案，將成為資金配置的重要標的。
童莉婷指出：「此次適度放寬將優先帶動中古屋市場回溫，協助消化既有賣壓，並穩定基本交易量。隨著市場流動性提升，預期將進一步提振預售市場信心，形成正向循環。」
然而，央行總裁楊金龍強調，房市管制「未到大舉鬆綁之時」。央行報告揭露，除了房價未明顯下滑，另一理由與「新青安房貸」政策有關。這顯示在顧及青年購屋需求與整體金融穩定之間，央行仍採取審慎平衡的態度。桃園市建商公會理事長周鑫世則表示，政府向市場遞出橄欖枝，但與業者期待仍有落差，建議第二房貸成數應比照第一戶，提高至七成甚至八成，以更有效刺激市場。
深層影響：資金、通膨與房價的糾葛
此次政策調整的深層影響，還需考量更廣泛的經濟與金融背景。央行報告指出，儘管不動產貸款集中度下降，但主要是由其他放款成長所帶動，若其他放款成長趨緩，不動產貸款集中度仍有反轉可能。因此，央行強調仍將持續進行專案金檢，銀行也須維持貸款總量控管，整體信用政策仍偏審慎。此外，國際局勢如美伊衝突升溫，恐推升能源價格與通膨，進而墊高建材成本，對房價形成支撐。愛山林副董事長張境在便指出，在「萬物皆漲」的環境下，房價下修空間有限，甚至具備一定抗通膨特性。
央行總裁楊金龍的觀點指出，唯有價格適度修正，房市才有機會達成「軟著陸」。
在當前餘屋增加與資金壓力持續的情況下，若建商持續撐價，恐將延長修正時間並累積未來賣壓。市場上已出現銀行鑑價大砍，導致買方資金缺口逾五百萬元的案例，這反映出「銀行雨天收傘」的現象，顯示資金緊縮的壓力依然存在。這也促使部分購屋族群將目光轉向具備交通建設題材且仍處於「房價凹陷區」的基隆中正區或台中海線特區，形成一股「推擠效應」。
未解之問：軟著陸之路的關鍵何在？
央行此次「精準微調」的第二戶貸款政策，確實為低迷的房市注入了一絲暖意，但這是否足以引導房市走向真正的「軟著陸」，仍是個未解之問。在「限期出售首戶」的瓶頸未突破前，換屋市場的流動性將難以完全恢復。未來房市若要真正回溫，關鍵可能在於兩大方向：一是政府能否進一步放寬換屋貸款限制，二是建商是否願意適度讓利以促進交易。在市場供需與政策導向的持續拉鋸中，臺灣房市的下一步，仍需密切觀察。
