中央銀行於19日召開第一季理監事會議，決議維持重貼現率2%不變，連續第八度「凍漲」利率。然而，為緩解低迷的換屋市場交易僵局，央行同步微幅放寬了第二戶房貸的貸款成數，從原先的五成提高至六成。此項政策調整旨在釋放自住型換屋需求，但市場對於其對整體房市的實質影響，看法仍呈現兩極。
央行政策微調與金融數據觀察
央行指出，自2024年9月啟動第七波選擇性信用管制，並搭配銀行不動產貸款總量管理措施後，市場投機氛圍已見降溫。從金融數據可觀察到，不動產貸款占整體放款比重已由去年6月的37.6%高點，下降至今年2月底的36.0%；住宅貸款年增率從11.3%放緩至4.5%，而建築貸款年增率也降至1.5%，這些數據皆顯示資金動能明顯收斂。
中信房屋總經理張世宗分析，不動產貸款集中度已自2024年6月底高點回落，房貸年增率亦呈降溫趨勢，顯示資金過度集中於房市的情況已有所改善。他認為，由於第七波信用管制已初見成效，適度放寬第二戶貸款限制，屬於風險可控下的政策微調，不僅有助於釋放自住型換屋需求，也可望緩解市場一年多來的交易僵局。
換屋族群的資金挑戰與政策效益
對廣大的換屋族群而言，過去第二戶貸款成數僅能五成，購屋資金受到嚴格限制，形同套在房市交易上的「緊箍咒」。央行為抑制投資客炒房，卻將多數換屋族群一併界定為投資客，導致只要購買第二戶，貸款成數便直接降為五成，造成交易量全面窒息，換屋產品一度成為市場「毒藥」，甚至讓新建案普遍規劃為首購房型，使整體房市走向不正常化。
房市趨勢專家李同榮認為，央行此次將第二戶貸款成數提高至六成，雖然回應了市場對換屋政策的強烈民怨，但整體而言仍屬於象徵性調整，主要意義在於釋出政策開始微幅鬆動的訊號，對整體交易量的實質刺激仍相當有限。他強調，央行對房市仍保持高度警戒，擔心政策一旦快速鬆綁，市場可能重新升溫。從市場基本面來看，房價仍在修正循環，市場餘屋量持續增加，交易量仍處低檔，短期內並不可能因為此類微幅利多而快速反彈。
中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長王瑞祺則表示肯定，他指出，對於正處於換屋階段的民眾而言，提高一成成數，確實可在一定程度上減輕資金壓力，有助於降低因資金調度不及而產生的違約風險，也能減緩「舊屋未售、新屋難買」所造成的資金卡關問題，對市場流動性具有正面幫助。
銀行估價與豪宅門檻的實務困境
然而，即使央行名義上將貸款成數由五成提高至六成，實務上仍面臨挑戰。王瑞祺提醒，在銀行端保守估價的情況下，民眾實際可取得的貸款金額幾乎沒有明顯增加，政策效果因此被大幅稀釋。此外，多數有換屋需求的民眾，原本的財務規劃是以「八成房貸」為基準進行資金安排，即使提高至六成貸款，仍與市場過去習慣有明顯差距。
現行信用管制中影響最深遠的，還有豪宅貸款成數僅三成的規定。王瑞祺指出，即使並非投資性購屋，只要物件價格不慎跨越豪宅門檻，貸款成數立即大幅縮減。例如，有民眾兩年前購買台中預售屋為3800萬元，今年將交屋時，房價已超過台中豪宅門檻的4000萬元，貸款成數便從簽約時約定的八成驟降至三成。這類案例在都會地區屢見不鮮，即使央行第二戶貸款略為鬆綁，仍難以解決高總價產品的資金斷鍊問題，進而增加買賣雙方違約與交易糾紛的風險。
中華民國不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全也提醒，金融機構針對「已簽約但未撥款」的個案，應有明確的銜接標準，確保民眾能即時適用新制六成的額度。他進一步表示，雖然成數提升，但若金融機構內部的「總量管制」（如銀行法第72-2條）未同步配套，民眾仍可能面臨「看得到額度、排不到貸款」的困境。
房市展望與業者呼籲
要讓房市「一攤死水」的買氣真正回溫，專家們紛紛提出建言。李同榮直言，政府應考慮取消或延長18個月出售第一戶的限制，讓換屋族能正常進行資產調整。此外，他也呼應央行總裁楊金龍的觀點：
「建商若能讓利，房市才能軟著陸。」
在資金壓力與餘屋增加的環境下，若建商仍僅以成本為理由撐價，將可能導致賣壓累積、修正時間拉長，屆時跌幅反而加深。
綜合各方意見，當前房市所面臨的挑戰不僅止於第二戶貸款成數，還包括：
- 豪宅門檻多年未配合市場實況調整，導致非投資性購屋者受衝擊。
- 銀行端保守估價，稀釋政策放寬的實際效益。
- 金融機構總量管制可能導致民眾「看得到額度、排不到貸款」。
- 建商讓利意願影響房市修正幅度與時間。
- 18個月出售第一戶的限制，影響換屋族資產調整彈性。
楊玉全理事長也建議，應重新檢討已逾十年未調整的豪宅門檻限制，銀行應持續優先支持自住、換屋類貸款，同時呼籲央行對土方之亂造成開發困難的現況，應進一步鬆綁18個月開工限制。第二戶貸款鬆綁能否為房市帶來曙光，仍有待後續觀察與更多政策配套措施。
