受中央銀行信用管制措施與高房價趨勢影響，台北市總價新臺幣七千萬元以上之高總價住宅市場，近五年交易量呈現顯著萎縮。根據內政部實價登錄資訊顯示，該類產品交易量自2021年的469戶，大幅下降至2025年的245戶，減幅高達47.8%，接近腰斬，顯示政策調控對高端住宅市場的衝擊。
政策緊縮衝擊：高總價住宅交易量顯著萎縮
近年來，中央銀行針對高總價住宅實施的信用管制措施，成為影響市場交易量的主因。自2012年起，貸款額度上限逐步下修，目前已調整至僅三成，導致購屋者須準備至少七成以上自備款，且無寬限期，大幅增加高資產族群的購置門檻。此嚴格的貸款條件，促使買方決策趨於保守，直接壓縮了台北市高總價住宅的交易動能。
此外，2023年7月實施的《平均地權條例》修正案，對私法人購置住宅採許可制，亦對高總價住宅市場產生深遠影響。過去常以公司名義進行的高端房產交易模式不再可行，進一步限縮了市場的流通性。這些複合式政策工具的運用，旨在控管市場資金過度集中於不動產，最終導致台北市高總價住宅交易量自2021年至2025年間呈現近乎腰斬的萎縮態勢。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示：「中央銀行自2012年起，針對高總價住宅貸款實施信用管制，貸款額度上限逐次從五成，再經多次信用管制逐步下修至現行的3成，在購屋自備款壓力增加之下，造成高資產族群購置高總價住宅時，決策更趨保守。2023年7月平均地權條例修正實施後，私法人購置住宅採許可制，也讓過去常以公司名義購置的高總價住宅市場不再可行，加上近年中央銀行控管市場資金過度集中不動產市場，台北市高總價住宅交易大幅萎縮。」
核心區域韌性：蛋黃區交易占比逆勢成長
儘管整體高總價住宅交易量大幅下滑，但從區域交易占比數據觀察，台北市部分核心蛋黃區仍展現出市場韌性。大安區、中山區及中正區這三個行政區，其高總價住宅交易占比不減反增，顯示在市場緊縮下，高端需求依然集中於具備優越條件的地段。
特別是中正區，其高總價住宅近五年交易占比增加了6.9個百分點，達到18%。這歸因於該區博愛特區、仁愛路、羅斯福路周邊的獨特吸引力。這些路段擁有充足棟距的道路環境與高強度的維安，對於注重隱私的高資產人士而言，提供了單純優質的居住環境與生活品質。加上知名品牌豪宅社區建案的完工與供給增加，進一步推升了中正區高總價住宅的交易占比。
區域動能轉變：中正、大同區的市場新貌
除了傳統蛋黃區外，大同區的高總價住宅交易占比也呈現明顯成長，五年內由0.2%增加至2.4%，增幅達2.2個百分點。大同區作為台北市較早開發的區域，生活機能成熟，儘管整體屋齡相對較高，房價在台北市相對親民。近年來，受惠於西區門戶計畫帶動的都更危老發展，該區增加了不少屋齡較年輕的社區住宅供給。
即使大同區近五年高總價住宅交易戶數相對較少，但在整體房市交易量走低的趨勢中，其在地資產型客群對於高總價住宅的需求依然存在，進而帶動了交易占比的提升。這說明即使在非傳統豪宅區，只要有新供給與特定客群需求支撐，市場仍能找到新的成長動能。
- 政策因素：央行信用管制、平均地權條例修正案。
- 市場趨勢：高房價、購屋小宅化。
- 區域差異：蛋黃區（大安、中山、中正）表現相對穩定。
- 新興動能：中正區因隱私與豪宅供給、大同區因都更與在地需求而占比提升。
政策與市場展望
台北市高總價住宅市場的交易量萎縮，不僅反映了央行信用管制與《平均地權條例》修法等政策的顯著影響，也凸顯了高資產族群在面對嚴峻購屋條件時，決策更趨謹慎。未來，高總價住宅市場的走向，仍將密切關注政府的貨幣政策與不動產法規調整。然而，核心區域因其獨特的地理位置、生活機能與豪宅供給，預期仍將吸引注重品質與隱私的高端買家，維持一定的市場支撐力道。對於有意進駐高總價市場的買家而言，評估自備款能力與政策風險將是關鍵考量。
