許多民眾在出售繼承而來的房產時，常因忽略「被繼承人」的原始取得日期，誤判適用舊制財產交易所得，導致漏報房地合一稅。這種認定上的錯誤，不僅可能面臨高額補稅，還需額外支付罰鍰，尤其在涉及多次繼承的複雜案例中，稅務規劃更顯重要。
現象觀察：繼承房地出售，稅務陷阱頻現
近期，財政部高雄國稅局發現數起民眾在出售繼承取得的房屋、土地時，因未確實審視該房地「被繼承人」的原始取得日期，從而誤判稅制適用範圍。他們原以為適用舊制財產交易所得，卻未依法申報房地合一稅，最終遭國稅局查獲，除了必須補繳稅額，還得負擔一筆罰鍰。這凸顯了在繼承房產交易上，對於稅務規定的理解不足，已成為一個普遍且代價高昂的問題。
財政部高雄國稅局指出，個人交易其於105年1月1日以後取得之房屋、土地，依法應於交易日之次日起算30日內申報房地合一稅。
例如，納稅人甲君與父親在111年7月共同繼承了母親於99年購入的房地，登記為兩人公同共有。不料，父親卻在112年12月過世，導致甲君繼承取得該房地的全部持分。當甲君於114年6月出售這筆房地時，並未在期限內申報房地合一稅，經國稅局查核後，發現其中一半持分屬於房地合一稅的新制課稅範圍，甲君因此被補徵了新臺幣11萬2,923元，並處以罰鍰。
原因剖析：被繼承人「取得日期」的複雜判斷
首先，判斷繼承房地應適用房地合一稅新制或舊制的關鍵，在於「被繼承人」的原始取得日期。根據財政部104年8月19日台財稅字第10404620870號令規定，若被繼承人是在104年12月31日以前取得該房地，則該繼承房地出售時，應依所得稅法第14條第1項第7類規定（即舊制），將房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額，不屬於房地合一稅制課稅範圍。反之，若被繼承人是在105年1月1日以後取得房地，則屬於房地合一稅的新制課稅範圍。
其次，甲君的案例之所以複雜，在於其房地持分來源的雙重性。繼承是因被繼承人死亡而開始，甲君的母親於111年7月過世時，所遺房地持分一半是登記為甲君與父親公同共有。由於母親是在99年購入該房地，因此這來自母親的1/2持分，其被繼承人（母親）的取得日在104年12月31日以前，故適用舊制。然而，當112年12月父親過世時，甲君繼承了父親的持分。由於父親是在111年繼承取得該房地，其被繼承人（父親）的取得日在105年1月1日以後，因此這來自父親的1/2持分，屬於新制課稅範圍。
影響評估：誤判稅制恐致額外財務負擔
這種對「被繼承人取得日期」的誤判，直接導致納稅人面臨不必要的財務損失。如甲君案例所示，即便最終僅是部分持分適用新制，其補徵稅額加上罰鍰，仍是一筆不小的開銷。這不僅增加了民眾的稅務負擔，也可能因為稅務爭議而耗費時間與精力，影響資產處分的效率。換句話說，未能及時釐清稅制，就像是在資產交易中埋下了一顆不定時炸彈。
高雄國稅局進一步說明，繼承係因被繼承人死亡而開始，甲君之母親111年7月亡故，母親所遺房地持分1/1登記為全體繼承人2人公同共有，112年12月父親亡故時，甲君雖繼承取得全部持分1/1，而實際上1/2持分係繼承自母親，被繼承人母親於99年購入該房地，取得日在104年12月31日以前，故為舊制課稅範圍。值得注意的是，另1/2持分係繼承自父親，被繼承人父親於111年繼承取得該房地，取得日在105年1月1日以後，故屬新制課稅範圍，應於完成所有權移轉登記次日起算30日內申報繳納房地合一稅。
趨勢預測：稅務機關查核趨嚴，審慎規劃是上策
隨著稅務資訊的透明化與大數據分析的進步，國稅局對於房地交易的查核將會更加精準與嚴格。未來，民眾在出售繼承取得的房屋、土地時，必須更加審慎。國稅局提醒，應配合地政機關登記資料，例如繼承系統表，確實審視房地的取得歷程，以釐清各持分來源及其被繼承人的原始取得日，這是判斷是否為房地合一稅制課稅範圍的關鍵。對於複雜的繼承案件，尤其涉及多次繼承或持分來源多元的情形，建議諮詢專業會計師或稅務顧問，進行全面的稅務規劃，避免因一時疏忽而付出高昂代價。
